TRIBUNA NOASTRA

"Spune intotdeauna adevarul si nu va mai trebui sa tii minte nimic" (Mark Twain)

Magazin pentru romanii canadieni si nu numai, editat de Federatia Asociatiilor Romanesti din Canada

DIN SUMAR

Basile Gliga Paradoxuri... sau culmea ironiei

Marcel Anghel Romania si economia de piata

Timofei N. Mandru Pentru memoria de maine (partea a 3a)

Alexandru Lungu Intre doua lumi

Wladimir Paskievici Spre o reabilitare a lui Vintila Horia

Liliana Nicorescu Cronica de cafenea

Anca Fetea Discriminarea pozitiva

Marcela Trana Antilele

Petru Cotnareanu Investitia Imobiliara

ARHIVA

Investitia imobiliara

Cred ca fiecare dintre noi ne-am pus deja intrebari precum: cumpar o locuinta sau platesc chirie, ce e mai bine, cat imi pot permite sa imprumut pentru o casa, oare o casa e o buna investitie? Si intrebarile nu se opresc aici. Deoarece banuiesc ca sunt multi dintre dumneavoastra care se gandesc la aceasta alternativa, voi incerca sa prezint pe scurt ce este o ipoteca, cum functioneaza, cine poate sa va imprumute banii necesari, ce conditii trebuie sa indepliniti pentru a fi admisibili.

 In general, o ipoteca e o suma de bani pe care o imprumutam pentru o investitie imobiliara. Cum functioneaza, nu e greu de imaginat: cand imprumutam, trebuie sa  inapoiem suma in termenii pe care-i stabileste cel ce ne da banii. Dar cine poate fi acel cineva care ne imprumuta acesti bani? Teoretic, oricine; practic, in Canada, o institutie financiara. De ce insist asupra acestui subiect? Deoarece, in multe cazuri, avem tendinta sa credem ca doar bancile pot sa imprumute bani. Cu ani in urma, aceasta propozitie era adevarata; in prezent, piata ipotecara este compusa dintr-o multitudine de institutii concurente. Doar ca un exemplu, o sa le enumar pe cele mai cunoscute: Bancile, Caisse Desjardin, Fiduciile si, nu in ultimul rand, Companiile de Asigurare.

Daca vorbim de conditiile ce trebuie indeplinite pentru a avea un imprumut imobiliar, e bine de precizat ca regulile sunt, in general, aceleasi. Fiecare din cei enumerati vor incepe cu aceleasi intrebari de rutina: venitul anual brut, vechimea in companie si vechimea in munca in general, faptul ca sunteti in cuplu sau nu (in cuplu se vor calcula veniturile cumulate), istoria de credit pentru fiecare din solicitanti, nivelul de indatorare actual, informatii care sunt intodeauna confidentiale. Fiecare institutie poate utiliza informatiile pe care le are numai in scopul precis pentru care au fost cerute. Dar e bine de stiut ca cel ce va face ancheta de credit are acces la intregul dosar de credit al dumneavoastra, indiferent la ce institutie sau comert ati avut afacerile.

CONDITII DE CREDITARE

Pana aici toate bune si frumoase, dar care sunt conditiile ce trebuie indeplinite? Pentru a calcula suma maxima pe care o puteti imprumuta, calculul e destul de simplu: nivelul dumneavoastra de indatorare nu trebuie sa depaseasca 40% din venitul brut. Deci, rata ipotecii trebuie sa intre in cele 40 de procente de indatorare. De aceea, de multe ori, institutiile ce va imprumuta va cer sa renuntati la cartile de credit sau sa majorati primul depozit. Cand ne referim la imobile (doua sau mai multe apartamente) ce aduc un venit, valoarea chiriilor se ia in calcul, dar cu un mic semn de intrebare, deoarece daca locatarii nu-si platesc la timp datoriile, dumneavoastra trebuie sa o faceti. Aceste lucruri e bine sa fie cunoscute cand ne gandim sa investim in imobiliar.

Un specialist in imobiliar va poate spune mai multe despre aceste lucruri si chiar va poate inlesni acordarea imprumutului. Lucru foarte laudabil de altfel, mai ales pentru cei care intampina greutati in negocierea cu o institutie financiara. E bine sa ne amintim ca acest act se decide in urma unei negocieri, institutiile ce imprumuta banii avand o marja de manevra mai mica sau mai mare fata de rata afisata a dobanzii. Recomandabil, cand negociem un imprumut, e sa incepem cu institutia financiara la are avem cel mai bun credit, de obicei banca unde avem contul. Dar nu e de neglijat nici concurenta, acest lucru actionand in favoarea dumneavoastra: in cazul unui bun credit, toata lumea doreste sa va aiba de client.

ALEGEREA COMBINATIEI DE PLATA

Care este totusi cea mai avantajoasa combinatie de plata? Sa luam un contract inchis sau unul deschis? Pe ce perioada e cel mai avantajos? Un rol decisiv in luarea hotararii e rata dobanzii la care negociati. Cu cat reusiti sa aveti o rata mai mica, e bine sa o aveti pe un termen cat mai lung, fiind garantata pe perioada aleasa. In prezent, tendinta dobanzilor e din nou in scadere usoara, piata imobiliara nefiind inca stabilizata. De aceea cred ca e bine de blocat cat mai repede rata pe un timp cat mai lung, de obicei cinci ani. In conditiile unei rate mari (vorbim de peste 8 procente) sunt de preferat termenele scurte, mai putin afectate si care ne dau posibilitatea renegocierii mai dese.

Care este cel mai bun procentaj al acontului pe care-l dam la casa? Ideal, e de 100%, si asfel nu mai avem nevoie de nici un imprumut, deci nici de dobanda. Dar aceste cazuri sunt rare. E foarte bine daca reusim sa incepem macar cu 25% din valoarea locuintei, deoarece, dupa lege,  institutia financiara care va imprumuta pentru casa nu poate sa dea mai mult de 75% din valoara ipotecii. Dar, in acelasi timp, legea va permite sa plecati la drum doar cu 5% cand e vorba de o locuinta unifamiliara. Diferenta pana la cei 25%, asa- zisul “capital de risc”, este acoperita de una din cele doua companii: GE Capital sau SCHL. Ambele companii acopera aceasta diferenta, dar, in plus, va obliga sa luati o asigurare pentru banii imprumutati, care este proportionala cu suma datorata. In general, asigurarea imprumutului se ridica la cateva mii de dolari, suma ce se adauga datoriei dumneavoastra si se dilueaza in cei douazeci sau douazeci si cinci de ani de plata ai ipotecii. Printre programele existente in prezent pe piata ipotecara, tin sa amintesc doar doua, poate mai putin cunoscute: un program pe cinci ani, cu o dobanda descrescatoare pe intreaga perioada, sau un alt termen pe sase ani cu o dobanda la plecare printre cele mai mici de pe piata. Dar cum fiecare institutie are o politica proprie si programe specifice, va fi interesant sa comparati macar doua sau trei institutii concurente. Asfel puteti realiza frumoase economii.

Si iata-ne ajunsi in fata notarului, pe punctul de a semna unul din cele mai importante contracte din viata, act ce inseamna, de obicei, o impotanta datorie financiara, deci, o mare responsabilitate. Pentru finalizare vi se cere sa va protejati investitia contra oricarui necaz ce se poate intampla, deci casa trebuie asigurata obli-gatoriu contra incediului sau a altor posibilitati de distrugere si asta inaintea semnarii contractului. Pe de alta parte, vi se cere sa aveti o asigurare in caz de deces sau de invaliditate, ambele situatii fiind nefaste platii datoriei. In cel de-al doilea caz, e bine sa consultati un specialist, pentru stabilirea unei strategii financiare, favorabile in primul rand dumneavoastra, nu numai bancii.

Ce se intampla cand vine timpul sa renegociem ipoteca? De obicei, e mai usor, avem deja o experienta, iar cei ce ne imprumuta sunt mult mai flexibili, deoarece riscul lor diminueaza pe masura ce casa se plateste. Asa ca profitati sa negociati cat se poate si nu neglijati nici concurenta. Surprizele placute sunt mereu posibile.

Petru Cotnareanu

Consilier in securitate financiara

petru.cotnareanu@agc.inalco.com

PRIMA PAGINA